No que diz respeito às vendas de apartamentos mediante incorporação imobiliária (antes de obtido o habite-se), valendo-se ainda da averbação do patrimônio de afetação, seria aplicável a regra do Art. 485 da Lei Complementar n° 214/2025 (com recolhimento de CBS de 2,08% e de IBS de 0,53%, além dos percentuais remanescentes de IRPJ e CSLL), desde que o pedido de opção pelo RET fosse deferido até 31/12/2028.
Assim, nas demais hipóteses de venda de bem imóvel, o dispositivo legal a ser observado é o Art. 254 (e seguintes), ocorrendo o fato gerador no momento do ato de alienação (Inc. I) ou, se incorporação imobiliária (com venda antes do habite-se), no recebimento (Art. 262).
Nesse caso, a base de cálculo é o valor bruto, além de eventuais encargos, acréscimos, seguros etc., com dedução dos tributos e emolumentos que incidirem sobre o bem, inclusive despesas de condomínio, mantendo-se na base os descontos condicionais concedidos após a celebração do negócio.
Além disso, em vez do reconhecimento de créditos sobre a aquisição de bem imóvel, a autorização legal é no sentido de que seja deduzido da base de cálculo o redutor de ajuste, que é representado inicialmente pelo custo de aquisição do bem (atualizado pelo IPCA, conforme Art. 257 e § 3�) e ainda do redutor social na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo (Art. 259).
Finalmente, apurada a base de cálculo pela venda de bem imóvel, bastaria que o contribuinte aplicasse a redução de 50% sobre a alíquota padrão de IBS e CBS, para a respectiva apuração.