Sob a égide da Reforma Tributária, o locador ou arrendador de bens imóveis pessoa física assume a condição de contribuinte do IBS e da CBS — com a consequente emissão da NFS-e Nacional — principalmente quando ultrapassa de forma cumulativa dois gatilhos:
• Volume Financeiro: Receita total superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior.
• Volume Patrimonial: Operações envolvendo mais de 03 imóveis distintos no mesmo período.
A ausência de qualquer um desses requisitos mantém o locador fora do regime de incidência desses tributos, desde que não se enquadre em hipótese adicional, desobrigando-o da emissão do documento eletrônico.
Mitigação de Risco e Segurança Jurídica
Dada a dificuldade prática do arrendatário em auditar o faturamento ou a carteira imobiliária do locador, a cautela deve orientar o processo de pagamento.
Diretriz Estratégica: Caso a NFS-e Nacional não seja apresentada, é recomendável exigir do locador uma declaração de não enquadramento, firmada sob as penas da lei.
Este documento serve para ancorar a aceitação de recibos simples e salvaguardar o arrendatário contra eventuais questionamentos sobre a ausência de retenções ou de documentos fiscais eletrônicos na operação.