Tenho dedicado parte de meu tempo ao atendimento de questões formuladas por consulentes, seja pela existência de vínculo de consultoria, propriamente dita, seja devido à participação em algum evento, o que me leva a adotar como pressuposto que nenhuma indagação é tão simples que não comporte algumas observações.
Aqui irei me concentrar no conceito de Patrimônio de Afetação, já que o tema tem sido alvo de investidas por parte de alguns interessados. Para tanto, o abordarei com base principalmente na Lei nº 4.591/64, com as atualizações promovidas em particular pela Lei nº 10.931/04.
Em termos práticos, a expressão designa a incomunicabilidade do patrimônio objeto da afetação com os demais bens, direitos e obrigações do incorporador, somente respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, ou seja, o terreno e tudo aquilo que a ele tiver sido integrado ficam apartados do patrimônio do incorporador.
Conforme esclareceu o legislador, considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
O regime pressupõe a existência de particularidades tanto no que diz respeito aos procedimentos contábeis quanto às obrigações tributárias principais, os quais estão definidos com objetividade nos dispositivos legais, cabendo ressaltar apenas a importância da sistemática para a garantia e salvaguardo dos adquirentes das unidades a construir, visto que se porventura o grau de endividamento do incorporador vier a exceder aquele limite que ainda possibilitaria a conclusão do empreendimento, os interessados poderão assumi-lo, replanejando a sua conclusão.
É oportuno destacar que o incorporador não está obrigado à constituição do Patrimônio de Afetação, visto que, segundo a lei, poderá assim submetê-lo somente se julgar adequada a medida. Sobre isto alguns costumam indagar: "Mas, porque o incorporador iria resistir ao procedimento, se ele oferece mais segurança ao Mercado?".
Certamente, não há uma única resposta a isto, contudo, um aspecto que em regra se sobressai é o fato de que as receitas do empreendimento acabam contribuindo com o desenvolvimento de novos projetos, estratégia que estaria impossibilitada na hipótese de afetação do patrimônio envolvido.