Segundo a Lei nº 9.613/98, as pessoas jurídicas que exerçam atividades de compra e venda de imóveis - construtoras, incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, leiloeiras de imóveis, administradoras de bens imóveis, e cooperativas habitacionais, conforme esclarece o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) - deverão identificar seus clientes, mantendo o cadastro atualizado.
Regulado pela Resolução COAF nº 14/2006 e Resolução COFECI nº 1.168/2010, o diploma estabelece, dentre outros requisitos, a necessidade de manutenção do registro de toda transação que ultrapassar limite fixado pelo órgão - atualmente em R$ 100.000,00 - com especificação de seus clientes e de todos os intervenientes (compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, administradores ou controladores, quando se tratar de pessoa jurídica, procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio, quando for o caso).
Tais informações deverão ser prestadas, em regra, no prazo de vinte e quatro horas da conclusão da operação ou do conhecimento de propostas que possam se constituir em indícios dos crimes previstos na Lei, mediante utilização do módulo eletrônico SISCOAF, o qual pode ser acessado após prévio cadastramento do obrigado e de seu representante.
Cabe o destaque ainda da importância de cautela por parte dos afetados pela legislação, pois as sanções pela omissão têm o caráter desestimulador tanto da negligência quanto do dolo, desta forma, promovendo a profissionalização do corpo administrativo das empresas, ao tempo em que procura coibir a conivência com potenciais ilícitos.
Para que o interessado no tema tenha uma perspectiva da abrangência das operações sujeitas a controle, consideremos as seguintes hipóteses (não exaustivas) que também tornam obrigatória a informação acerca de operações iguais ou superiores a R$ 100.000,00 - sendo recomendável cuidado com as situações em que o valor abaixo deste limite seja incompatível com o valor de mercado:
- Transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento seja realizado por terceiros;
- Transação imobiliária cujo pagamento seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes) ou de diversas naturezas;
- Transação imobiliária cujo pagamento seja realizado em espécie;
- Transação imobiliária ou proposta cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel;
- Transação imobiliária cujo pagamento seja realizado por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças;
- Transações imobiliárias com valores inferiores aos limites estabelecidos que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para a burla dos referidos limites;
- Transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel;
- Transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;
- Transação imobiliária incompatível com o patrimônio, a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos adquirentes;
- Atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a não manter em arquivo registros de transação realizada;
- Resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação; e
- Transação imobiliária cujo valor em contrato se mostre divergente da base de cálculo do ITBI recolhido.
A palavra de ordem é cautela, principalmente porque o silêncio dos envolvidos - responsáveis em potencial - poderá implicar em cumplicidade, se constatado algum ilícito. Este alerta se direciona em particular às assessorias externas, como, por exemplo, aos prestadores de serviços contábeis e/ou administrativos, que por certo têm a obrigação de zelar pela legalidade dos processos que desenvolvem.