Existe diferença no tratamento fiscal aplicável ao incorporador ou à construtora (contratada) no que se refere ao Regime Especial de Tributação vinculado ao "Programa Minha Casa, Minha Vida"?
O assunto foi regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 934/09, ato que parte do pressuposto de que o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias (instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931/04) tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, abrangendo: Cofins, Pis, Csll e Irpj.
Segundo esclarecimentos da Receita Federal do Brasil, considera-se incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
O órgão acrescenta que incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, estendendo-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
A opção da incorporação imobiliária no RET será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados nesta ordem:
- afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64;
- inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ); e
- apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
No que concerne à empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, ficou autorizada, em caráter opcional, a realização do pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (o normal é 6%) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, bem como ao incorporador, ou seja, nesta hipótese, cabe também o acesso à tributação diferenciada, desde que atendidas as demais regras não conflitantes.
Cabe destacar que, igualmente ao que se sujeita o incorporador, o pagamento dos impostos e contribuições na forma do RET será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.
Outro aspecto relevante diz respeito à obrigatoriedade de manutenção de escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, que poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis em relação às operações da incorporação.
Além deste enfoque, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá de forma alternativa ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação, regra esta que valerá por extensão na hipótese das operações realizadas pela construtora.