Estamos pesquisando o assunto, mas não conseguimos esclarecer um ponto: Para que o incorporador opte pelo RET é necessário que ele seja o proprietário do imóvel?
Segundo manifestações anteriores, ainda que gerais, temos como principais fontes para o tratamento da temática as leis nºs 10.931/2004 e 4.591/1964, cabendo destacar a previsão de que:
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Art. 31-A)
Se a averbação da afetação do patrimônio implica em que o imóvel estará apartado do patrimônio do incorporador nos deparamos com o significado prático de este é detentor da posse e propriedade do bem, ao menos, em regra, até porque é possível que o incorpore em regime de parceria.
Já se as discussões se deslocassem para o âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida" teríamos algo um pouco diferente, visto que nas contratações previstas na lei a construtora apenas executa a obra, ou seja, o proprietário é outro - que atenda aos requisitos pertinentes.
Vale lembrar que, nos termos da lei, a constituição do patrimônio de afetação deverá estar declarada no memorial de incorporação (§ 10º do Art. 31-A).
Outro aspecto que merece destaque é o fato de que se considera constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno (Art. 31-B).
Isto posto, nos termos da lei, realçamos que a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme Instrução Normativa RFB nº 934/2009; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591/1964.