Em algum momento a empresa construtora poderá passar a explorar a atividade imobiliária, propriamente dita, ou os interessados poderão planejar a construção de imóveis para venda, o que justifica a adoção de algumas medidas para viabilização societária e contábil.
Na hipótese de ainda não ter sido realizado, o primeiro e indispensável passo é adequar o ato constitutivo para que contemple também no objeto a atividade "incorporação de empreendimentos imobiliários" (CNAE 4110-7/00).
Como este procedimento autoriza a empresa a realizar a atividade, após o arquivamento do ato, a contabilidade já poderá receber os lançamentos usuais, os quais devem cobrir todas as fases do empreendimento.
Acerca do grupo estoque é recomendável o uso de contas analíticas, que poderão ser reunidas em contas sintéticas como, por exemplo, terreno, materiais aplicados, mão-de-obra e encargos, serviços de terceiros e outros custos, possivelmente, mediante o uso de classe auxiliar.
No que diz respeito ao CNPJ, já que o empreendimento nada mais é do que um dos ativos da empresa, na realidade, um estoque, não cabe a obtenção de inscrição específica, exceto se houver interesse em averbar o "patrimônio de afetação", nos termos da Lei nº 4.591/1964 (arts. 31-A a 47). Ressalta-se que atualmente a questão é acima de tudo mercadológica.
E, claro, isto não se confunde em nada com o CEI (Cadastro Específico do INSS), cuja matrícula é necessária para cada empreendimento ou obra da construção civil.
Cabe considerar que a legislação societária possibilita a adoção de uma de duas formas de realização do resultado da incorporação imobiliária:
- Com base no percentual de andamento das obras/empreendimentos (medição); ou
- Pela efetiva conclusão dos empreendimentos (unidades concluídas).
Certamente, há boas razões para a defesa do critério de medição, para a realização das receitas no plano societário, sendo um dos principais motivos para fazê-lo o reconhecimento do lucro do negócio no resultado ao longo das obras, cujas unidades tenham sido vendidas, em vez de ter que aguardar sua conclusão para tal.
Fato inconteste: há expressiva melhoria nos indicadores econômico-financeiros da empresa.
Por outro lado, para fins fiscais, em regra, é irrelevante o que acontece na contabilidade societária, visto que o fato gerador surge com o recebimento pelas vendas efetuadas, sendo este o critério por excelência.
Caso a venda se dê somente após a finalização das obras, sem problemas, teremos como receitas, as parcelas recebidas e os custos serão os alocados no estoque.
Contudo, o desafio surge na hipótese de as vendas ocorrerem, como usualmente ocorrem, na planta.
Pelas importâncias recebidas teremos o faturamento apenas para fins tributários (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL), enquanto os custos ou serão inexistentes ou serão irrelevantes.
Nesta circunstância a empresa precisará adotar, somente para a esfera tributária, o custo orçado, metodologia que, ao partir do orçamento global do empreendimento, permite identificar o custo estimado para as unidades vendidas.
Como os requisitos, sejam societários, sejam tributários, devem ser atendidos mensalmente, também será irrelevante se a apuração é trimestral ou anual.
A diferença importante surge quando comparamos o lucro presumido com o lucro real (trimestral ou anual, conforme o caso).
No lucro presumido não há a utilização do custo orçado, simplesmente porque o regime parte da "presunção" de que o lucro (receitas com dedução de custos e despesas) foi, por exemplo, de 8%.
Outro ponto importante é que todos os procedimentos societários que forem distintos daqueles que são válidos no campo tributário são ajustes do Regime Tributário de Transição - RTT.
Tais ajustes deverão ser controlados em memória de cálculo, no lucro presumido; ou ser informados no FCONT (Controle Fiscal Contábil de Transição) e no LALUR (Livro de Apuração do Lucro Real, posteriormente, e-LALUR), em se tratando do lucro real.
Logo, como os critérios para reconhecimento do resultado são distintos, é possível que haja reconhecimento de receitas, custos e despesas, com a consequente provisão de tributos, na contabilidade para fins societários, enquanto nada seja apurado e, assim, declarado, nos registros e declarações para fins fiscais. Ou vice-versa.
O tema pode parecer espinhoso num primeiro contato, mas com o tempo tende a ficar mais brando, sendo recomendável o estudo exaustivo, dentre outras, das seguintes referências: societárias, as resoluções CFC nºs 1.154, 1.171, 1.266/09 e 1.317/10; tributárias, o Decreto nº 3.000/1999 (RIR/99), arts. 410-414.
Por certo outras considerações poderiam ser realizadas, mas as restrições do espaço e as particularidades do caso concreto não o permitirão, o que estimula o encerramento com uma observação adicional: a legislação societária sofreu importantes alterações, que obrigam a todos, em alguma medida, enquanto a tributária permaneceu inalterada.
Então, se os detalhes forem trabalhados de forma adequada, exceto pelos desdobramentos em controles e declarações auxiliares, nenhum reflexo tributário será sentido pelo contribuinte.