Diante da ocorrência relativamente habitual de mediação por corretor nas transações imobiliárias, costuma haver o pagamento de comissão por tais serviços prestados, seja por parte do vendedor do imóvel, seja pelo adquirente, e, às vezes, por ambos.
Visto que a prática coloca vendedor e/ou adquirente diante de uma despesa diretamente relacionada à operação, é plausível que se indague: As despesas com comissão e corretagem sobre a alienação de bem imóvel podem ser deduzidas da apuração do ganho de capital?
Concentrando-nos aqui nas transações realizadas entre pessoas físicas, esclarecemos que é preciso o recurso à Instrução Normativa SRF nº 84/2001, ato administrativo que dispôs sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por estes contribuintes.
Primeiramente, é necessário que nos atentemos para o fato de que "considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição" (Art. 2º).
Outro ponto importante a ser levado em conta é que "considera-se custo dos bens ou direitos o valor de aquisição expresso em reais" (Art. 5º).
Reconhecemos que a normativa traz ainda várias informações pertinentes, entretanto convém destacarmos a seguinte previsão:
Valores computáveis como custo
Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:
I - bens imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
f) o valor da contribuição de melhoria;
g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;
h) o valor do laudêmio pago, etc.
Conforme demonstra o dispositivo invocado, há previsão para o cômputo da despesa de corretagem sobre o imóvel vendido, porém apenas relativamente aos gastos havidos na aquisição deste ativo.
Em outros termos, como a apuração do ganho de capital sobre bens imóveis admite de forma expressa que sejam deduzidas apenas as despesas de aquisição, as comissões incorridas por ocasião da venda não podem ser deduzidas, pois não têm autorização da norma respectiva para tanto.
Por outro lado, não deve ser desprezada a possibilidade de leitura diversa, visto que há contextos em que prevalece o que dispôs o § 4º do Art. 19, apesar da potencial restrição oferecida pelo inciso II do Art. 17, aspecto este para outra abordagem.